“Quien no venda ya mismo los pisos un 25-30% (o lo que sea necesario) más baratos se los va a comer con patatas con un problemilla añadido: unos gastos financieros del 7% (euribor más 1,50% en el mejor de los casos en renovaciones actuales) sobre el 80% del precio de las viviendas. Esa operación da un gasto adicional al año por financieros del 5,6%. Con esto, en 2 ó 3 años, el promotor tendrá casas más antiguas, quemadas comercialmente y un 17% más caras, con lo que se verá obligado a venderlas un 42-47% más baratas en términos reales. Los gastos financieros son como un gran hormiguero en el que te sientas sin darte cuenta y del que hasta que no tienes 50 hormiguitas merodeando por todas partes de tu cuerpo, no te percatas. Demasiado tarde en muchos casos”.
Quien pronuncia estas palabras sabe de lo que habla. Es Javier Ortiz, director financiero de Grupo Inmo. Sus afirmaciones contradicen frontalmente las palabras de Guillermo Chicote, presidente de la patronal APCE, quien desató la polémica cuando dijo que antes que rebajar los pisos un 30%, los promotores prefieren regalárselos al banco.
“Algunos promotores sí estamos dispuestos a vender pisos con descuentos del 30%. Y cuando los rebajamos, encontramos demanda”, asegura Ortiz. Esa es su experiencia en una promoción que desarrolla en Alcalá. La primera fase, de 100 viviendas de 1 y 2 dormitorios, se vendieron casi en su totalidad en 2005-2006 a un precio de entre 3.300 y 3.500 euros el metro cuadrado construido. “Sólo quedan sin vender 10 áticos dúplex de más de 100 m2”, matiza. La segunda fase, en fase de proyecto, consta de 138 unidades. Pero el precio del metro cuadrado ha descendido a 2.450 euros. El resultado son viviendas de 60 metros cuadrados construidos por 120.000 euros. “Hemos comprobado que bajando el precio, hay respuesta inmediata. Con sólo poner unas vallas publicitarias con los precios nuevos, ya tenemos 320 personas en lista”. Ahora bien, “quienes compraron antes más caro años muestran su disgusto”, confiesa.
“Parece que hay una huelga de compradores”
Ortiz, como promotor, es consciente de la dura realidad del sector: “parece que hay una huelga de compradores. Desde octubre de 2006 se viene produciendo un parón total de las ventas. Así que tuvimos claro que debíamos poner en marcha un plan, que hemos denominado nuevo, para sacar adelante la promoción”. Dicho plan consiste en renunciar a buena parte del margen. Pero claro, esto sólo lo pueden llevar a cabo empresas que hubieran adquirido el suelo hace tiempo. Para que este plan sea factible, es necesario que las viviendas no sean grandes, sino de 1 ó 2 dormitorios ó de 55 a 80 m2, es decir, que no exijan esfuerzos financieros extraordinarios ni para las entidades financiadoras, ni para los compradores, “porque el gran problema ahora mismo es la financiación”.
Además del tamaño y el precio, Ortiz sostiene que “es muy importante la ubicación. Este plan difícilmente valdrá para zonas con gran sobreoferta ni para zonas en las que nunca se debieron construir viviendas, como grandes desarrollos en zonas casi desérticas donde han echado a familias de lagartijas y alacranes para levantar miles de viviendas que, posiblemente, se mantendrán en stock de esos promotores o de los bancos que se adjudiquen esos activos cuando no tengan más remedio. Sólo debería funcionar en zonas de primera vivienda consolidada”.
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